Samenvatting

De eiser is verhuurder. De gedaagde is huurder. De huurovereenkomst tussen beide partijen is in 2018 geëindigd. De huurder heeft van april 2018 tot november 2018 geen huur betaald. Ook is de energie- en waterrekening over de jaren 2013 tot en met 2018 niet betaald. Volgens de huurder is het niet redelijk dat de verhuurder na zo’n lange tijd deze openstaande bedragen vordert. Volgens de huurder had de verhuurder binnen 1 jaar na beëindiging van de huurovereenkomst de openstaande energie- en waterrekeningen moeten vorderen. Nu is het volgens de huurder te laat.

1 vordering toegewezen, 1 vordering afgewezen
De kantonrechter vindt het inderdaad te laat om de huurder de openstaande energie- en waterrekening over de jaren 2013 tot en met 2016 te laten betalen. Voor de jaren 2017 en 2018 geldt dit echter niet. Daarom wijst de rechter de vordering over de jaren 2013 tot en met 2016 af, en de vordering over de jaren 2017 en 2018 toe.

Geen sprake van rechtsverwerking
De huurder heeft geen bewijs aangeleverd waaruit blijkt dat hij ervan uit kon gaan dat de verhuurder geen aanspraak meer zou maken op een vergoeding. Daarnaast had hij zelf contact met de verhuurder kunnen opnemen toen hij geen facturen ontving, in plaats van af te wachten. Er is dus geen sprake van rechtsverwerking.

vonnis

in de zaak van

Eiser,

wonende te (Indonesië),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. E.C.Y. Cheung,

tegen

Gedaagde,

wonende te Arnhem,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. C.C.J.M. Weijers.

Partijen worden hierna Eiser respectievelijk Gedaagde genoemd.

1.         Het procesverloop

1.1        Dit blijkt uit:

– de dagvaarding d.d. 2 december 2019;
– de conclusie van antwoord, tevens eis in voorwaardelijke reconventie;
– de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
– de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke

reconventie;

– de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.

1.2      Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1       Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan, op grond waarvan Gedaagde vanaf 1 november 2013 de kamer aan de voorzijde van het pand te Arnhem van Eiser huurde tegen een maandelijkse prijs van € 329,-, exclusief gas, water en licht. Het gehuurde maakte deel uit van een pand dat uit nog twee kamers bestond die eveneens werden verhuurd. De energie- en waterkosten werden hoofdelijk omgeslagen over de huurders.

2.2       Op 11 november 2018 is de huurovereenkomst geëindigd.

2.3       Op 16 augustus 2019 is Gedaagde door Eiser tot betaling gesommeerd van nog achterstallige bedragen aan huur en verbruikskosten van energie en water.

2.4     Gedaagde is niet tot betaling overgegaan.

3. De vorderingen en de verweren

3.1     Eiser vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gedaagde zal veroordelen tot betaling van:

– € 6.965,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 november 2019 tot aan de dag van de algehele voldoening,

– € 160,23 aan verschenen rente,

– € 875,13 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnisdatum,

– de nakosten, indien en voor zover Gedaagde niet binnen twee dagen na betekening van het vonnis tot betaling is overgegaan.

– de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnisdatum tot aan de dag van de algehele voldoening.

3.2     Eiser heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.

Gedaagde is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ondanks sommatie is hij niet overgegaan tot betaling van de over de periode 1 april 2018 tot en met 11 november 2018 verschuldigde huur (€ 2.423,63) en de over de jaren 2013 tot en met 2018 ontstane verbruikskosten van energie (€ 4.077,91) en water (€ 469,87). Gedaagde is in verzuim en daarom tevens wettelijke rente verschuldigd, tot 25 november 2019 berekend op € 160,23. De vordering moest ter incasso uit handen worden gegeven, zodat Gedaagde tevens buitengerechtelijke incassokosten van € 875,13 verschuldigd is.

3.3        Gedaagde heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Eiser in de proceskosten. Daartoe stelt Gedaagde – zakelijk weergegeven – het volgende.

Eiser was verplicht om tijdig het energie- en waterverbruik niet hem af te rekenen. Door dit pas na bijna één jaar na het einde van de huurovereenkomst te doen, handelt Eiser in strijd niet de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. Deze kosten moeten daarom worden afgewezen, althans gematigd.

Daarnaast mocht de maximale maandelijkse huurprijs van het gehuurde volgens gegevens van de huurcommissie slechts 302,99 bedragen, zodat in totaal € 1.430,55 te veel aan huur is betaald. Dit bedrag dient verrekend te worden met de huurachterstand.

3.4        Het verweer mondt uit in een voorwaardelijke tegenvordering. Vijlden vordert dat, voor zover de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, Eiser bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot betaling van € 1.430,55 en de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.5      Eiser voert verweer met betrekking tot de tegenvordering.

Op de stellingen en standpunten van partijen wordt, voor zover relevant, bij de beoordeling nader ingegaan.

4.        De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1      Omdat één van partijen haar woonplaats in het buitenland heeft, zal ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is. Gedaagde heeft zijn woonplaats in Nederland. Nederland is lidstaat van de Europese Unie. Op grond van de EEX Verordening (EU) Nr. 1215/2012 wordt de gedaagde partij in beginsel opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin zij woont. Een grondslag voor afwijking van deze hoofdregel is niet gesteld of gebleken. Dat betekent dat de Nederlandse rechter in dit geval rechtsmacht heeft. Gelet op de woonplaats van de gedaagde partij is de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem bevoegd van de vordering kennis te nemen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Ingevolge artikel 4 lid 1 sub c Rome I wordt de overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft, beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. Een en ander betekent dat in dit geval Nederlands recht van toepassing is.

in conventie voorts

4.2      Gedaagde erkent dat hij een huurachterstand van € 2.423,63 heeft opgelopen, maar stelt dat de vordering op dit punt gedeeltelijk, namelijk voor een bedrag van € 1.430,55, door verrekening teniet is gegaan. De kantonrechter passeert dit verweer, omdat de gegrondheid daarvan niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. De vordering tot betaling van achterstallige huur is daarom, als op de wet gegrond, volledig toewijsbaar.

4.3      Voor wat betreft de vordering tot betaling van de verbruikskosten stelt de kantonrechter het volgende voorop.

Artikel 7:259 lid 2 BW verplicht de verhuurder om de afrekening met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar waarop zij betrekking hebben aan de huurder te verstrekken. Rijst ten aanzien van de betalingsverplichting van deze kosten een geschil, dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder op grond van artikel 7:260 lid 1 BW de huurcommissie verzoeken daarover uitspraak te doen. Algemeen wordt aangenomen dat deze procedure bij de huurcommissie niet exclusief is en dat dergelijke geschillen ook aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd. Uit artikel 7:261 lid 2 BW volgt dat een dergelijk verzoek gedaan kan worden tot uiterlijk 24 maanden nadat de termijn van zes maanden voor liet verstrekken van het overzicht is verstreken. Deze termijn is ook van toepassing op een procedure bij de kantonrechter.’ In aansluiting hierop bepaalt artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) dat in elke na het verstrijken van de termijn bedoeld in artikel 7:260 lid 2 BW ingestelde rechtsvordering ter zake van vergoedingen bedoeld in het eerste lid van dat artikel, een uitspraak van de huurcommissie dan wel beslissing van de rechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot deze vergoedingen moet worden overgelegd. Bij gebreke hieraan moet degene die nalaat deze over te leggen, niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.3.1. Het voorgaande strekt tot de volgende conclusie. Op de dag dat Eiser de dagvaarding liet uitbrengen was de in artikel 7:260 lid 2 BW genoemde vervaltermijn al verstreken ten aanzien van de verbruikskosten over de jaren 2013, 2014, 2015 en 2016. Nu een uitspraak als bedoeld in artikel 5 I Uhw niet is overgelegd, en overigens gesteld noch gebleken is dat een dergelijke uitspraak is verkregen, kan Eiser over deze jaren in rechte geen aanspraak meer maken op vergoeding. Ten aanzien van dit deel van de vordering zal Eiser derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter nog op dat het feit dat Gedaagde hier geen beroep op heeft gedaan, aan een en ander niet afdoet, omdat de regeling van artikel 51 Uhw van dwingend recht is en daarom ook ambtshalve moet worden toegepast.

4.3.2. Voor zover de vordering van Eiser ziet op de jaren 2017 en 2018, is deze tijdig voorgelegd, zodat daarop inhoudelijk zal waren beslist. Niet in geschil is dat Eiser ten aanzien van deze jaren te laat een afrekening aan Gedaagde heeft verstrekt. Daarmee heeft Eiser in strijd met artikel 7:592 lid 2 BW gehandeld. Voor zover Gedaagde betoogt dat de vordering op die grond moet worden afgewezen, wordt hij hierin niet gevolgd. De wet stelt immers geen sanctie op overtreding van bedoeld artikel. Wel is de kantonrechter niet Gedaagde eens dat een verhuurder die gedurende lange tijd geen aanspraak maakt op betaling van verbruikskosten zijn rechten ter zake kan verwerken. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten evenwel niet voldoende. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken? Naar het oordeel van de kantonrechter is van dergelijke bijzondere omstandigheden niet gebleken. Gedaagde heeft niets aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat hij erop mocht vertrouwen dat Eiser geen aanspraak zou maken op vergoeding. Voor de door Gedaagde voorgestane analoge toepassing van het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 maart 2019′ bestaat geen grond. Anders dan in het aangehaalde arrest, is in deze zaak immers geen sprake van een situatie waarbij voorschotten zijn betaald en Gedaagde als huurder door Eiser als verhuurder in de waan is gelaten dat deze betalingen toereikend zijn geweest voor vergoeding van het werkelijk verbruik. Gedaagde heeft nog niets betaald. Evenmin is gebleken dat Gedaagde onredelijk in zijn positie is benadeeld. Dat hij geen energiebesparende maatregelen meer kan treffen om zijn verbruik te verminderen, komt voor zijn eigen risico en levert daarom geen onredelijke benadeling op. Datzelfde geldt ten aanzien van de omstandigheid dat hij thans beperkt wordt in de mogelijkheid om onderzoek te doen naar de juistheid van de opgevoerde kosten. Gedaagde had redelijkerwijs moeten voorzien dat Eiser op enig moment niet een verzoek tot betaling zou komen. Hij had zich voorts tot Eiser kunnen wenden toen hij geen facturen ontving, in plaats van stil te zitten en af te wachten. Het beroep op rechtsverwerking wordt dan ook verworpen.

4.3.3 Gedaagde heeft voorts verweer gevoerd tegen de hoogte van de vordering. Volgens hem zijn de in rekening gebrachte verbruikskosten onredelijk en niet,in verhouding. Een toelichting ter zake ontbreekt evenwel, zodat de kantonrechter het verweer als onvoldoende onderbouwd passeert.

4.3.4 Nu het verweer van Gedaagde niet slaagt, zal de vordering voor zover deze ziet op de jaren 2017 en 2018 waren toegewezen. De kantonrechter merkt op dat de overgelegde jaarafrekeningen niet zien ❑p het energieverbruik per kalenderjaar, maar op een andere periode van twaalf maanden. Daarom zal worden overgegaan tot een schatting van het verbruik en de daarmee samenhangende kosten. Dit leidt tot toewijzing van E L881,20 aan gas- en lichtkosten en E. 242,58 en waterkosten.

4.4      Eiser maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat Eiser in voldoende mate heeft aangetoond dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. Gelet op de toe te wijzen hoofdsom za! een bedrag van € 701,49 aan buitengerechtelijke kosten worden toegewezen.

4.5      De gevorderde rente is op de wet gegrond en wordt toegewezen over de toe te wijzen bedragen als na te melden.

4.6      Gedaagde is overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

in reconventie voorts

4.7      Met de verwerping van het verrekeningsverweer in conventie, is de voorwaarde waaronder Gedaagde zijn reconventionele vordering heeft ingesteld vervuld. Gedaagde vordert een bedrag van € 1.430,55 aan te veel betaalde huur. Onder verwijzing naar een proefberekening op de website van de huurcommissie, stelt hij dat de huurprijs maximaal € 302,99 mocht belopen, in plaats van de overeengekomen € 329,00.

4.8      De kantonrechter overweegt als volgt. Een huurder kan op verschillende manieren verlaging van de huurprijs bewerkstelligen. Zo kan hij de huurcommissie verzoeken de redelijkheid van de aanvangshuur te toetsen (7:249 BW) of een voorstel tot verlaging van de huurprijs doen (7:254 BW). Gesteld noch gebleken is dat Gedaagde van deze mogelijkheden gebruik heeft gemaakt. Daarnaast kan de huurder een vordering tot huurprijsvermindering instellen in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek (7:207 jo. 7:257 BW). Weliswaar is door Gedaagde de aanwezigheid van een dergelijk gebrek gesteld, maar hij heeft ter zake geen vordering ingesteld. De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat de vordering moet worden afgewezen.

4.9      Gedaagde is in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 120,00.

5.        De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1       verklaart Eiser niet-ontvankelijk in zijn vordering voor zover deze betrekking
heeft op de de verbruikskosten over de jaren 20!3, 2014, 2015 en 2016,

5.2        veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 4.547,41 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke data van verzuim tot aan de dag van de algehele voldoening,

5.3       veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen een bedrag van € 701,49 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vonnisdatum tot aan de dag van de algehele voldoening,

5.4       veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eiser gevallen en vastgesteld op:

kosten dagvaarding     € 103,07
griffierecht € 231,00
salaris gemachtigde        € 600,00,

5.5       veroordeelt Gedaagde in de nakosten van € 120,00, indien en voor zover Uijidert niet binnen een termijn van twee dagen na betekening aan het vonnis heeft voldaan,

in reconventie

5.6       wijst het gevorderde af,

5.7       veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eiser vastgesteld op € 180,00 aan salaris gemachtigde;

in conventie en in reconventie

5.8       verklaart liet vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.